Une nouvelle thèse initiée encore par les professionnels de l’immobilier fait progressivement son apparition en France : celle de l’impossibilité d’un krach tant que les taux d’intérêt demeurent bas.

Par conséquent, attendez vous à lire prochainement dans vos médias préférés, après la thèse rassurante de « l’atterrissage en douceur », celle de : «l’absence de Krach tant que les taux demeurent bas ».

Selon cette dernière thèse, les taux demeurant bas faute de croissance économique (et cette dernière ne risquant pas de repartir), les prix de l’immobilier ne pourrait donc pas s’effondrer.

La « logique » de cette thèse est la suivante : puisque la flambée des prix résulte de la chute des taux d’intérêt, seule une hausse des taux pourrait faire chuter les prix. Par conséquent, si les taux d’intérêt ne remontent pas de manière substantielle la bulle ne pourrait pas éclater CQFD.

Ma boulangère va sans doute adorer cette nouvelle thèse car comme elle le dit souvent : «Moi je suis une pragmatique, j’aime bien TF1 car au moins ils expliquent des choses simples ».

Il y aurait donc un simple effet mécanique entre les prix et le montant des taux d’intérêts. Selon le principe des vases communicant, les prix augmenteraient lorsque les taux baissent et inversement baisseraient lorsque les taux montent.

Cette « thèse » est à première vue séduisante mais occulte totalement les mécanismes psychologiques irrationnels qui se mettent en œuvre en phase de croissance puis d’explosion d’une bulle spéculative.

En effet, comme nous l’avons vu (cf Question n°2), la hausse des prix de ces dernières années a été sans commune mesure avec la baisse des taux d’intérêts. La baisse des taux d’intérêt n’a été que l’élément déclencheur de la flambée des prix de l’immobilier et l’un de ses carburants sur la durée, mais en aucun cas la baisse des taux n’a été proportionnelle à la hausse des prix.

L’élément essentiel de la formation (et de la disparition) d’une bulle spéculative demeure la psychologie moutonnière des agents économiques. Les éléments économiques fondamentaux dont, par définition, une bulle s’affranchie totalement, comme les taux d’intérêt, apparaissent alors comme des éléments totalement accessoires.

La formation et l’éclatement d’une bulle spéculative peuvent ainsi être schématiquement résumé en 10 phases :

1- un actif, initialement délaissé par les acteurs économiques, se valorise en raison d’éléments objectifs. Pour l’immobilier, cette valorisation a débuté en 1997 avec la forte hausse du pouvoir d’achat des ménages jusqu’en l’an 2000 (période de forte croissance économique). Profitant des taux bas, d’un pouvoir d’achat en hausse et de prix immobilier au plus bas suite au Krach de 1991, les ménages ont commencé à arbitrer en faveur de l’achat de leur logement.

2- Un événement externe provoque un engouement soudain du public pour ce même actif. En l’espèce, cet événement fut l’explosion de la bulle Internet qui détourna les ménages et les investisseurs de la bourse et qui se sont rabattus sur le seul actif qui progressait alors : l’immobilier. Les prix commencent alors à augmenter au delà des fondamentaux qui peuvent rationnellement les justifier.

3- La survalorisation d’un actif ne peut se transformer en bulle que si une étincelle vient mettre le feu aux poudres. Cette étincelle fut la politique monétaire délirante des banques centrales qui consistât à abaisser les taux d’intérêt à des niveaux jamais atteint dans le passé afin de relancer (en vain) l’économie suite au krach boursier de 2000. Les banques relayèrent cette baisse des taux et l’amplifièrent en allongeant la durée des crédits immobiliers auprès des particuliers. En solvabilisant artificiellement de plus en plus de ménages, la demande explose et les prix de l’immobilier s’envolent encore plus haut. Ma boulangère a alors pu acheté, sans apport personnel, son 2 pièces sur 25 ans de crédit.

4- Confronté à une augmentation brutale des prix, de plus en plus de ménages anticipent alors leurs achats car ne pas acheter aujourd’hui signifie payer plus cher demain. Attiré par des plus values rapides, les investisseurs débarquent également alors en masse sur le marché. Ces comportements ne font qu’attiser encore un peu plus la flambée des prix. Une spirale haussière qui s’auto alimente commence à apparaître. Ma boulangère a alors fait son premier investissement locatif De Robien.

5- Les médias et politiques s’intéressent alors au phénomène. Ils jettent un peu plus d’huile sur le feu en véhiculant les mythes populaires (« pénurie », « phénomène de rattrapage », « l’immobilier valeur refuge qui ne baisse jamais », « l’immobilier placement retraite idéal », « les riches anglais qui raflent tout» etc…) et en prenant des mesures inefficaces et dangereuses (incitations fiscales diverses en vue de l’accession à la propriété et de l’investissement locatif). Les prix s’enflamment alors totalement. C’est à cette période que ma boulangère a commencé, entre deux clients, à me conseiller sur l’investissement immobilier.

6- Les premiers achats panique et totalement irrationnels font leur apparition. Les investisseurs n’achètent plus des biens en fonction de leurs rendements (le loyer) mais en tablant uniquement sur une potentielle plus value à la revente ou l’avantage fiscal obtenu (investissement De Robien). Les particuliers n’arbitrent plus entre location et achat en fonction de critères rationnels, mais commencent à acheter en masse n’importe quoi, à n’importe quel prix, car ils ont peur de ne plus rien pouvoir acheter ultérieurement. Ma boulangère a alors fait son second achat défiscalisant dans le cadre de la loi De Robien.

7- Les derniers acteurs économiques lucides devant cette hausse spéculative mais confrontés à une flambée des prix qui ne semblent jamais devoir se terminer au fil des ans, finissent par se dire : « et si cette fois c’était différent ». Les analyses pseudo économiques les plus farfelues apparaissent alors pour tenter d’expliquer rationnellement ce qui est totalement irrationnel. Comme le rappelle l’économiste Kenneth Rogoff la phrase la plus dangereuse qu'il soit possible de prononcer en économie est probablement, "cette fois c'est différent". Cette phrase signifie bien souvent que la surévaluation a duré si longtemps que l'on commence à rechercher des explications type "la réalité n'existe pas" (source : http://econo.free.fr/scripts/faq2.php3?codefaq=84 ). Les derniers acteurs économiques rationnels finissent également par tomber dans l’irrationnel et achètent à leur tour. Ma boulangère m’a informé que son ex-mari qui la traitait pourtant « de gourde » venait d’acheter.

8- Le marché finit par s’essouffler naturellement faute d’acheteurs (solvabilité dépassée, les concessions sur la qualité ou la situation du bien deviennent trop importantes). Le marché se bloque, le nombre de transaction chute, les prix ne progressent plus. La hausse que l’on annonçait éternelle s’arrête : le doute s’installe dans l’opinion publique. Ma boulangère m’a dit qu’elle s’en moquait car elle n’accepterait jamais de revendre ses appartements à perte (mais quid de sa voisine qui a acheté au plus bas en 1995 ?).

9- Confronté à des rendements ridicules, les investisseurs préfèrent engranger leurs plus values et se retirent du marché. Les prix débutent leurs déclins. Les prix baissant, il devient de moins en moins urgent d’acheter, au contraire il devient désormais urgent d’attendre. Le marché devient majoritairement vendeur, la spirale baissière se met alors en œuvre. Ma boulangère se demande si elle ne devrait pas revendre un de ses appartements car avec une plus-value de 120% c’est tentant. Mais elle ne veut pas « brader » son bien, donc elle a mis en vente avec +150% de plus-value et attend depuis maintenant 10 mois un acheteur.

10- Les médias et politiques qui étaient les premiers défenseurs de la bulle retournent rapidement leurs vestes et dénoncent en cœur la folie spéculative passée et parlent de « saine » correction des prix. Les premiers reportages sur les victimes de la bulle apparaissent (ménages surendettés ne pouvant pas revendre au prix d’achat, investisseurs floués par de vilains promoteurs qui auraient menti sur la rentabilité locative annoncée etc…). Les messages rassurant parlant d’une « prochaine reprise du marché », etc.. finissent par lasser des ménages qui accumulent toujours plus de pertes financières au fil des ans. La panique s’empare alors du marché, la bulle de dettes se purge. L’irrationalité de la hausse des prix laisse place à une chute des prix tout aussi irrationnelle dans son ampleur. Ma boulangère revend à perte son patrimoine immobilier car elle en a assez de ce « foutu immobilier qui ne fait que baisser et engendrer de surcroît des charges », elle me conseille désormais d’investir sur l’or.

Ainsi, comme on peut le voir, la hausse ou la baisse des taux d’intérêts n’est pas un élément déterminant ou même suffisant de la naissance puis de l’explosion d’une bulle spéculative. La variation des taux d’intérêt, à la hausse ou à la baisse, ne peut qu’éventuellement qu’accélérer ou ralentir la survenance du terme de l’explosion de la bulle, mais en aucun cas l’éviter.

Par ailleurs, rappelons que la dernière bulle immobilière a éclaté alors même que les taux d’intérêts étaient quasiment divisés par deux entre 1991 et 1997 (de 10% à environ 5%)…

De même, il convient de garder en mémoire que cela fait 15 ans que les prix de l’immobilier japonais chutent alors que le taux directeur de la banque centrale japonaise est de 0.5% !!!

Une nouvelle thèse initiée encore par les

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